こんにちは、ぽてぃろーです🐶
調査レポートが続きます。
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調査レポート
今回は、S県のA市です。
はじめて上陸しました。
パスポートがなかったので入国できるかとても心配でしたが、ノーチェックですんなり入国できました。
あ💦
こんなこと言ってしまったらどこかわかってしまいますね(* ´艸｀)ｸｽｸｽ
物件について
物件は16号の少し外側に位置していましたが、キャッシュフローが十分で担保力の高い物件とのことで師匠からGOサインが出ました。
そうそう、
首都圏の物件は「16号の内側が望ましい」と言われています。
でも、そんな位置で私の条件を満たす物件には今のところあったことがありません。
今回は、資料を取り寄せてから現地調査まで2日。
サブリースなどしていないファミリータイプの6室で、３階はオーナーさんご家族で２部屋住まれていました。
いたってシンプルな経費だったので前回の物件のようにひたすら悩むことはありませんでした。
家賃はなかなか強気ですが、駅から近く、競合する間取りがないという強みが特徴的でした。
３LDＫでも、リビングがダントツ広い！これが魅力的でした✨
どの賃貸業者さんにいっても「客付けはすぐ決まる物件」と一言目にいわれる
ので間違いがないんだなと確信しました。
弱点といえば、「オーナーの自主管理」という点でした。
オーナーは最近亡くなられたそうですが、DIYがお好きな方だったそうです。
内部や屋上、1枚前に外観の写真を載せましたが、緑色はオーナーがご自身で塗られたそうで外装まで手の込んだことをされていました・・・
このなかなかにぎやかな状態のまま、現状引き渡しが売買の条件の１つ
として掲げられていました。
屋上(写真はこのあと)はもはや植物園で、びっくりしました・・・。どうやって屋上までこんなの持ってきたんだろう？💦
売主さんの身内事情
仲介さんは随行による現地視察を買付けの条件にしていたのですが、上述のDIYが講じた物件の現状と売主さんの身内事情を知ったうえで買付けしないとトラブルが発生すると考えたそうです。
現地視察をした人は問い合わせの半分以下。
現地に来るのを条件にするだけでこんなにも競争率が下がるのなら、どこの業者さんも現地視察を必須にしてくれたらいいのに。
で、現状なんですけど、確かに・・・これは・・・ひどかった。
そして、売主さんの身内の事情はとてもとても複雑な事情でした。
ここでは事情は控えます。
入居者トラブルってよく聞きますが、オーナートラブルってのもあるんだなと勉強しました。
売買の条件と指値
もちろん売主さんは、売却価格を設定するのに指値の下限を想定しています。
そして、引き渡しの条件も。
しかし、売主さんにとってはシンプルに言えば旦那さんから相続した物件であり、もちろん運営をしたこともないので値付けは仲介さんに相談して決めたそうです。
計算も仲介さんがして、「このあたりでどうですか？」と。
また、売主さんが「売ったお金でどうしたいのか」も伺うことができました。
そのうえで買い付け額を逆算するにしても、ぽてぃろーには
人のトラブルを数値化するのがとても難しい、
人間関係は何をどうしても見積もり徴取ができませんから。
このバランスがとてもとても微妙でした。
次回はこの続き。結論などを書きますね。
ぽてぃろー
