こんにちは、ぽてぃろーです🐶
本格的に物件検索をはじめてから、現地調査もだいぶできるようになってきました。
初めは、賃貸仲介さんのお店に入る前に頭の中で質問を思い返したり、入店直後の挨拶をごもったり、ちょっとの緊張を含ませながら仲介さんに話を切られないように・・・と、なんとかヒアリングをしていました。
それが今はもう、「こんにちはー☺」って、行きつけのお店のように入ることができます。
最近は、可能ならば自転車で現地調査をしているので、ガラス越しで私を見ていたお店の人に「近所の人が引っ越したいって相談に来たのかと思った🚲」と言われました*1ｹﾗｹﾗ
さて。
今回は、S県のH市です。
以前、同じ県内で現地調査をしていますが、場所があまりにも違ってこちらはとてものどかなエリアです。
前回のS県某所の現地調査はこちらです👇
２部構成で、前半はこのブログの中にリンク張ってますのでそちらからどうぞ！
ヒアリングのエリアが点在
今回大変だったのは、
調査対象物件の最寄り駅に不動産業者がほぼない
ということでした。
そして、のどかな場所なので電車の本数が少ない
2～30分に1本くらい🚃
これは本当に時間がもったいなかったです・・・
そんな感じでS県をぐるっと横長に旋回をするように駆け抜けてきたのでした。
最後は疲れ果てて、特急で都心まで戻りました。
切符は株主優待券が使えて無料だったので、特急料金で帰途につくという大技をさく裂させたのでした。株式バンザイ＼(^o^)／
物件について
駅から徒歩20分の比較的築浅の物件です。
市役所の真ん前でした。
賑やかな街ならば、官公庁エリアの中にある物件はきっと評価が高いではないかと思いますが、のどかなところなので特段うまみがなさそうです。
・駐車場は十分、広さもある。
・オートロックではないのに自動ドアなのが勿体ないかなと思いました。
・建物は築年数の割にとてもきれいで、管理状況もとてもいい。
・大規模修繕を３年前に実施。
ゴミ捨て場もこの感じだと丁寧に管理されていると感じられました。
賃貸ヒアリングについて
物件のあるH市の両隣の市の主要駅でそれぞれ下車し、ヒアリングをしました。
特徴的だったのは、
地場の業者さんと両隣の市の業者さんでは聞いたことが見事に割れた
ことでした。
地場の業者さんは田舎ならではというか・・・いいことは言いませんでした💦
その物件の建てられた経緯などが聞けたのは貴重でしたが、帰省した時に近所のおじちゃんおばちゃんと話しているような、そんな懐かしさを感じました。苦笑
ただ、１つ。
ポジティブなことを共通して聞けたのですが、それは「空室1室なら優秀」
ということでした。
両隣の市の賃貸仲介さんのお話では、この駅はファミリータイプの超人気物件が周辺にあって、条件もこちらの物件が勝っていることから、空室のタイミングが合わなければ入居はつくという話でした。
また、このエリアはファミリー物件が希少で、小中学校が近くにあるので、車で生活をするご家族には適していると聞くこともできました。
レントロールの引き直しは必要でしたが、稀少な需要に対応した物件であることからそこまで家賃は下げることなく済むこともわかりました。
何をどのように確信にするか
あまりに正反対のヒアリング結果に少し戸惑い、結局、この日は満足なヒアリングができたと胸を張っていえる状況ではないと思いました。
そこで、翌日にインターネットでH市のファミリー物件の客付けをしている業者さんを調べて、片っ端から電話しました。
その結果、南北両隣の市で得たヒアリング結果に近い回答が大半となりましたし、もういいだろうと満足できるヒアリングボリュームを積み上げることができました✨
ヒアリングは、複数の業者さんからの回答を集約し、その間を取っていく、というのが目指すところです。
なので、田舎のおじちゃんトークは話半分、いや、それ以下で聞くのがいいかなと思いました。
本当に偶然ですが、最後に立ち寄ったお店で、物件のあるH市が地元だという賃貸仲介さんからヒアリングすることができました。
この方は一緒に家賃相場の検証などして下さり、とても親身になって私の相談を聞いてくれました。
このような対応をしてくださる方に時々会うことがありますが、そういう方にはいつか管理をお任せして一緒に仕事ができるといいなと思っています。
長くなったので、結論は次回に🐶
ぽてぃろー
*1:´∀｀
