【不動産投資】現地調査@T県北部
こんにちは、ぽてぃろーです🐶
今日は、私が物件検索をしっかり始めてから「本当に欲しい・融資含め現実的」と思った物件の現地調査レポートです。
先行する買付け者は数人いましたが、指値を却下されて悉く敗れていったので、これはとうとうぽてぃろーの番がきた！
そんな風に捉えられた物件でした。
物件概要
T県北部の築22年RC、１DＫが15戸の物件で、地縁がない場合、極めて融資が厳しいと言われているエリアです。
そもそも金融機関が少ない！
地元だったり地縁がないと厳しいというのはこのような理由からだと思います。
改めて物件を。とてもきれいです。
駐車場の区分けやスペースは広くて使いやすいし、買い物なども車社会のこのエリアは困りません。
室内は、1階空室をベランダ側から覗いたり、管理会社さんから写真を見せてもらいました。
リノベがとても丁寧で、リノベ未済の部屋は退去のタイミングで続いていけばいいと思いました。
問題は１つ、建物の状態があまりよろしくなかったです・・・。
ここだけは修繕を売買のタイミングで入れる必要があると考えました。
修繕は、後からだって良いとは思います。
ただ、RCの場合、修繕の金額がそれ相当かかるので、融資希望価額に組み込めるのなら組み込みたいものです。
問題定義すべきところはここだけでした。
管理と賃貸、売買までがワンセットのエリア
ところで、このエリアは不動産会社ごとの縦割りが明確で、管理会社と客付け、売却がワンセットなんだそうです。
それなのにこの物件は、管理会社と売買仲介会社をそれぞれ別の会社に委託していました。
一般的にはワンセットの方が珍しいのかな？と思うので、その話を聞いてから「どうして管理と売買を別々の会社に頼んだんだろう？」と疑問がわきました。
売買仲介会社と売主さん
売主さんはこのエリアに物件を複数保有していて、売買仲介さんが他の物件管理をしているとのことで仲がよさそうでした。
7いえば10やってくれる、そんな素敵な関係なのかなって感じました。
売主さんは東京在住で、実家がこちらの方でした。
ご両親が近所に住んでいて、清掃を定期的にしているとのこと。
設備の老朽化などやむを得ないものを除いて、人の手でできるところはとてもきれいに管理されていました。
売主さんは、「売れたらいいかな」程度の感覚で今回売却に出したそうです。
なので、指値がほぼ効かないというのは初めから言われていました。
妥結価格も「〇〇万円くらい」と具体的だったので、初めからその金額を言われていたのではないかと思います。
それでも、私のシュミレーションではCF400万円弱もでるキャッシュディスペンサー物件と判断、師匠も「これは買えたらスーパー物件、頑張れ！」と言ってくれて買いに乗り出します。
融資の問題
繰り返しになりますが、このエリアの融資は本当に厳しいと言われています。
だけど、
「やってみないとわからない。」
私はこう捉えて、思い当たる銀行さんに端から電話しました。
その結果、出会えたんです・・・融資の審査をしてくれる地銀さんに(´；ω；`)ｳｩｩ
ビックリしました。物件との縁を感じずにいられませんでした。
さっそく自分の属性に関する資料と物件概要を送り、結果を待ちました。
（続く）
ぽてぃろー
