ぽてぃろーです🐶
このブログのメイン題材（にしたい！とずっと考えているばかりで進まない・・・）である不動産投資を通じて経済的自由を手に入れたいと切に願い、実行しています。
4月から本格的に物件検索を開始して、師匠からは「そのうち毎週現地調査に行くようになる」と言われていましたが、やっとそのペースになるところまで来ました。
私も会の会員さんと同じ道を辿ることができている、と実感することができています😊
調査レポート
今回は、I県西部の地方都市です。
この辺りから都心に通勤する人は多いですが、研究所や工場などの企業も多く、生活は現地完結の住民も。
朝8時に最寄り駅に到着し、30分ほど歩いて現地まで向かいます。
この「歩く」という行動が現地調査では必須で、街の様子を知るための大事な時間になります。
もちろんこれは不動産購入判断の要素の1つになりますが、ご当地のおいしいものをゲットするためのお店の位置確認もできて、ぽてぃろーはこの時間が大好きです。
(* ´艸｀)
物件について
築年数の比較的若い物件ですが、どうも雰囲気が重い・・・これは建物の重厚感のせいなのか？
朝一番の日差しの出かけの時間だから？ 
入居者の確認をする必要があるのでひとまず位置確認で一度区切り、朝ごはんを求めに移動します。
出直して物件チェック
腹ごなしとお目当てのパンをゲット、そしてヒアリングを1社して物件に戻ると洗濯物がぼちぼち干され、掃除などの家事をする音が聞こえて入居者の生活を感じることができます。
でも・・・この物件、実は「半空」なんです💦
これはぽてぃろーの価値観なのですが・・・自分の住むマンションやアパートに空き室が多いのって気味が悪くないですか？
ぽてぃろーは20年以上賃貸物件に住んでいますが、ほぼ空き家のマンションに住んだのは1度だけ。
ただそれは、古い建物のフルリノベ物件＆完成直後の入居だったので、1か月もしないうちに満室になっていました。
ほぼ空き家に住むのって怖いなって思います💦
それと比べるとこれは築年数の若い物件で、管理もきちんとされているのに半空。
この原因はどこにあるのか、物件自体？家賃設定？間取り？場所？駐車場？
その特定をするために現地調査を行います。
あ、そうそう、ちなみにぽてぃろーは、仲介さん立ち合い必須を除き内見はしません。
私の購入基準において、部屋の内見は不要だと思っています。
ではどこに問題が・・・？
現場では気になるところはもちろんありましたが、主要因とまではいえないと結論づけました。
賃貸業者さんヒアリング
聞ける限りまわる必要があると、賃貸業者さん8社ほど訪問しました。
その結果、問題として捉えたのはこの2点でした。
① 駐車場が足りない上に立体で使いにくい
② 家賃設定が高い
都心に通勤する住民が多いエリアでも、駅から遠い物件の場合、車は生活必需品になります。
そこで
部屋数を満たさない駐車台数は致命的でした。
そのうえ家賃設定が高いとなると、これは入居するわけがない・・・。
しかしながら、物理的事情は致命的ですが、家賃設定はどうにでもなる。
調査で得た情報を持ち帰って自宅で再度シュミレーションをかけるのでした。
【結論】
シュミレーションを何度もし、そのうえで指値を設定します。
収支改善計画も作ってみましたが、売主様と売買金額が折り合わずこの物件は見送ることにしました。
現在もこの物件は決まっていないとのこと。
こののち、某大手ディベロッパー物件の所有者はクセが強い人が多い？なんてことを感じ始めるとともに外観で「このディベロッパー物件だ！」と敬遠するようになりました。
決して建物は悪くないのに、ディベロッパーの売り方が悪かった。いや、買った側の知恵不足とも言えます。
この手の地主さん物件はなかなか売れないんだろうな、と感じています。
ぽてぃろー
